Как жильцы управляют многоквартирным домом

Как жильцы могут участвовать в управлении своим многоквартирным домом и контролировать квартирную плату

На вопросы журналистов ответила заместитель начальника департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области Ирина Гайденко.

Чем вызвана эта встреча с журналистами?

- Вот уже 13 лет в Российской Федерации продолжается реформа ЖКХ. В этом месяце Жилищному кодексу исполнилось 5 лет, но отдельным кузбассовцам, до сих пор непонятны многие положения законодательства по жилищным взаимоотношениям.

Сами люди могут как-то влиять на это? Что зависит от них?

- Все! Дело в том, что форму управления своим жильём выбирают сами собственники помещений! Без них ни ТСЖ, ни УК не появились бы!

Может быть, люди уже и не верят, что могут что-то - изменить или на что-то повлиять?

- Вот и зря. Закон на стороне жильцов, которые должны четко понимать, что только они, собственники, хозяева в доме. Они отвечают не только за свою квартиру, но и за общее имущество в доме (подъезды, крыши, подвалы; лифты, придомовую территорию). Поэтому для содержания, обслуживания этих мест, их ремонта жители должны определить, как будут управлять домом.

Но управлять-то домом должны, видимо, специалисты? Что может сделать, к примеру, пенсионер?

- В нашем Жилищном кодексе определены три способа управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и непосредственное, или прямое управление самих жильцов.

Товарищество собственников жилья - это форма управления, при которой собственники жилья объединяются для совместного управления домом, его эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества дома, получения качественных коммунальных услуг, ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, счета в банке, имеет право заключать договоры на обслуживание дома с организациями или частными лицами.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом товарищества, Членом ТСЖ может стать любой собственник помещений (квартир) этого дома на основании заявления, Члены ТСЖ выбирают правление на срок не более чем 2 года.

Правление составляет смету доходов и расходов ТСЖ; заключает договоры с поставщиками услуг, банками; занимается подбором обслуживающего персонала (слесарей, электриков, дворников); контролирует качество предоставляемых услуг, а также ежегодно отчитывается перед членами ТСЖ.

Правление ТСЖ из своего состава избирает председателя, который обеспечивает выполнение всех решений правления.

Кроме того, на общем собрании из числа собственников (жителей) помещений выбирают ревизора или ревизионную комиссию, которая не реже чем один раз в год проверяет финансовую деятельность ТСЖ и отчитывается на общем собрании, Так обеспечивается гласность и осуществляется контроль всех расходов и платежей.

Для получения дополнительных доходов ТСЖ может сдавать в аренду подвальное помещение, фасад дома для размещения рекламы. Все полученные доходы должны направляться только на содержание, ремонт дома и развитие ТСЖ.

При создании ТСЖ размер платы за коммунальные услуги (тепло, воду, газ, электричество) остается на уровне, установленном Администрацией муниципального образования, Все льготы и субсидии распространяются на членов ТСЖ.

Понятно, что ТСЖ будет эффективно работать там, где есть инициативные жители (собственники) дома, способные организовать данный процесс.

Но как могло случиться, что форма правления выбрана, хотя жители не собирались на общем собрании, ничего и никого не выбирали?

- Жилищный кодекс позволяет проводить голосование двумя способами: очным и заочным, В первом случае организуется общее собрание жильцов (собственников) дома. Они обсуждают вопросы, обозначенные в повестке собрания, и принимают решение большинством голосов.

А что у нас получается на деле? Жители не собрались: один махнул рукой, другой на работе, кто-то на рыбалке, а кому-то просто лень выйти на общее собрание. Так как большинство жителей не пришло, то собственники помещений, заинтересованные в создании ТСЖ (или выборе какой-то управляющей организации), проходят по квартирам, собирают необходимое количество подписей. Не секрет, что многие жители подписывали протокол не читая. В результате получилось, что создали ТСЖ или выбрали управляющую компанию без них, однако все в рамках закона. Тарифы на жилищные услуги тоже установили без них, хотя данные тарифы принимаются только на общем собрании самими жильцами и только с учетом предложений управляющей компании. А если люди сами равнодушны, то некоторые ТСЖ и УК сейчас и творят беспредел.

Что делать, если в доме нет таких жителей, которые могли бы организовать ТСЖ и контролировать его деятельность?

- Управление жильем можно доверить профессионалам на основе договора с каждым жильцом-собственником.

Управляющая компания выбирается также на общем собрании большинством жителей (собственников). Решение оформляется протоколом. На общем, собрании должен быть решен вопрос об оплате жилищных услуг (содержание и ремонт общего имущества дома, услуги по управлению). Плата принимается жителями по предложению управляющей компании, которая заключает с каждым собственником (жителем) дома договор управления сроком не менее чем на один год и не более чем на 5 лет.

Если решение принято большинством голосов собственников, то такой договор с управляющей организацией обязаны заключить даже жильцы, которые не присутствовали на собрании.

В течение договорного срока управляющая компания за плату должна содержать и ремонтировать общее имущество дома. Обеспечивать коммунальные услуги и рассчитываются с поставщиками воды, электричества ...

Договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость работ и услуг, периодичность отчётности управляющей компанией перед жителями.

Если управляющая компания не отчитывается, то собственники должны сами организовать общее собрание, пригласить руководство УК и потребовать отчет.

Отказ от предоставления отчета может послужить причиной расторжения договора с этой компанией.

Жителям важно помнить, что это они наняли управляющую компанию, а не компания наняла жильцов.

Если жильцы дома не придут к согласию, что лучше - ТСЖ или управляющая компания? Что будет тогда?

В случае, если собственники квартир не проявил и инициативу и самостоятельно не выбрали форму управления, то по закону их дом будет обслуживать та управляющая компания, которую определит администрация города или района по результатам открытого конкурса.

А есть еще варианты управления домом?

- Существует еще одна форма, но она менее распространена. Это прямое, непосредственное управление собственниками дома. В этом случае каждый собственник должен самостоятельно, заключать договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг (а это около 10 организаций: электричество, газ, отепление, холодная и горячая вода, канализация ...) и сам контролировать качество и количе­ство предоставляемых услуг.

Это что же, толкаться в очередях, чтобы заключить договоры? Да и контролировать самим работу целого десятка разных ведомств и служб просто нереально. Надо обладать крепкими нервами или оставить работу ...

Конечно, здесь есть одно преимущество: можно сэкономить на зарплате посредникам - председателю, бухгалтеру, юристу ... Но реально этот вариант подходит в основном для небольших домов, в которых не более 10 квартир (так как для решения общей задачи они должны каждый раз проводить общее собрание).

Что делать, если со стороны правления ТСЖ или управляющих организаций идут нарушения?

- В первую очередь, собственники помещений в доме (жители) должны организовать собрание и заставить руководство ТСЖ, управляющей компании отчитаться: что отремонтировано в доме, куда, на что идут ваши деньги, почему такие цены, за что конкретно вы· платите свои «кровные» рубли. Человек имеет законное право спросить с обслуживающих организаций по полной программе.

Если не устраивает работа руководства ТСЖ, то переизбирайте его. Для этого нужно принять решение простым большинством голосов (50 процентов + один голос). Будьте активнее, отстаивайте свои права собственников.

Простое большинство голосов определяется от числа квартир, проживающих в них людей или от количества собственников?

Голос считается только в зависимости от площади вашей квартиры в отношении к площади всего дома, а не от числа жильцов или квартир, как считают многие.

К примеру, семья из 3 человек, трехкомнатная приватизированная квартира общей площадью 60 кв. метров, собственность оформлена на одного - главу семьи.

Общая площадь жилых и нежилых помещений в этом доме равна 4.000 кв. метров. Значит, им принадлежит 1,5 голоса (60 кв. м. делим на 4 000 кв.м. И умножаем на 100% = 1,5).

А власть способна помочь населению в этом вопросе?

- Администрации городов и районов могут потребовать отчёт от управляющих организаций или правления ТСЖ только в тех домах, где есть муниципальное жильё (неприватизированные квартиры) и инициировать проведение собраний собственников помещений. Если в доме нет муниципального жилья, то все эти вопросы должны решать все собственники помещении (жители).

Получается, надо сказать самим себе: Возьмемся за руки, друзья?

- Да. Только совместными усилиями можно навести порядок в своем доме и жилищно-коммунальном хозяйстве. Областной департамент ЖКХ считает собственников жилья, квартиросъемщиков своими партнерами.

Жители словом и делом способны помочь решению общей задачи. Они обладают житейским и профессиональным опытом. А их воспитанные дети не позволят друзьям стать вандалами - громить подъезды, писать на стенах, срывать двери, разбивать стёкла. Ветераны – наши активисты. Они помогут следить за порядком и порядочностью как тех, кто обслуживает дом, так и тех, кто в нем живет.

В начале 2010 года по всей России и в Кузбассе произошло повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Как они изменились в Кузбассе и почему?

Действительно, с 1 января 2010 года плата за жилищно­-коммунальные услуги повышена на 10-15 процентов. Мера эта вынужденная. Вы на себе почувствовали, какой была в этом году зима. Таких суровых и длительных морозов не помнят даже старожилы: Угля на котельных сожгли на 30­40 процентов больше, чем в другие годы. А это деньги! Холода мы пережили без больших потерь, наша коммунальная система выдержала испытание на прочность.

Повторяю, с Нового года выросли тарифы на все энергоносители (газ, уголь, электричество) по всей России.

Поэтому тарифы на ЖКУ было решено повысить и у нас, но только на 10-15 процентов. Хотя, по расчётам экономистов, рост тарифов должен был бы составить порядка 40 процентов.

Интересно, а все сибиряки платят одинаково за жилищно-коммунальные услуги. Как выглядит Кузбасс на общем фоне?

- Даже с учётом их роста кузбассовцы платят за услуги ЖКХ меньше, чем в других регионах. В городе Кемерово, к примеру, для семьи из 3-х человек, которая проживает в квартире площадью 42 квадратных метра, начисленная плата составляет 2 тысячи 19 рублей в месяц. Для сравнения, в Новосибирске - 2 тысячи 535 рублей в месяц, в Красноярске - 2 тысячи 880 рублей, в Томске - 3 тысячи 116 рублей, а в Москве - 4 тысячи 326 рублей в месяц.

Но не было ли случаев превышения предельно допустимой планки роста тарифов?

- Такие случаи, к сожалению, есть, и они нам известны. Однако подчеркну, что в большинстве товариществ собственников жилья и управляющих компаний работают честные, порядочные руководители и специалисты. А на тех, кто беззастенчиво пользуется своим служебным положением и занимается обманом, нужно передавать деда в следственные органы.

В отношении таких дельцов позиция однозначная и твердая: не хочешь работать честно и по правилам - в ЖКХ тебе не место. Драть три шкуры с людей никто не позволит.

Со 2 апреля 2010 года в газете «Кузбасс» открывается новая рубрика, посвященная, проблемам управления многоквартирными домами. Жители могут обращаться в редакцию по всем интересующим их вопросам. Ответы дадут специалисты департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области.

(Калтанский вестник, 1 апреля 2010)