Управляющая компания и жильцы многоквартирных домов

Когда теряется смысл

Это было, кажется, года четыре-пять назад россиян поставили перед фактом: у вашего многоквартирника должен появиться «домоуправ»; есть три варианта управления, выбирайте. Самыми надежными и экономичными тогда казались управляющие компании, которые, как обещалось, будут профессиональными, рачительными хозяевами и бизнесменами, конкурирующими в борьбе за потребителя, а значит - стремящимися быть лучше ...

Из десятков писем, приходящих к нам в редакцию, пожалуй, две трети посвящены жалобам читателей на своих управленцев. А сколько их шлют в администрации разных уровней, прокуратуру? Почему так происходит? И кто может помочь сторонам разрешить противоречия? Об этом мы поговорили с заместителем гу6ернатора о6ласти по жилищно-коммунальному и дорожному комплексу Валерием Константиновичем Ермаковым.

***

- Валерий Константинович, давайте для начала разберемся, что такое управляющая компания, и что мы, как наниматели услуг, можем с нее спросить?

- Смотрите: есть многоквартирный дом, сложное инженерное сооружение, которым кто-то должен управлять, то есть, поддерживать техническое состояние мест общего пользования и общедомового оборудования, ремонтировать его. Подписывая с компанией договор, жильцы передают ей право и обязанность содержать чердаки, лестничные площадки, подвалы. При этом перечень жилищных услуг, их стоимость, а также ответственность компании за неисполнение обязательств - все это обговаривается сторонами «на берегу» и четко прописывается в договорах. Для чего? Объяс­ню на примере.

Девятиэтажка. В ней есть лифт. Жители платят за его содержание, а это чаще всего - услуги лифтера, электроэнергия и уборка. Вдруг ломается двигатель или, как случилось в одном из городов Кузбасса, злоумышленник ворует кабель. Лифт не работает. Что делают жители? Идут в управляющую компанию. «Собирайте деньги на ремонт двигателя (покупку кабеля)», - слышат они в ответ и, естественно, возмущаются: «Но мы вам исправно отдаем энную сумму за управление, почему должны платить сверх того?» УК безапелляционно возражает: «Откройте наш договор, что там написано? Сказано о дорогостоящем ремонте, приобретении нового кабеля? А на нет - и суда нет».

С другой стороны, УК не имеет права недовыполнять услуги, собирать деньги сверх установленных размеров. Договор - это граница обязанностей компаний и одновременно прав собственников жилья. Вмешиваться в их взаимоотношения органы власти могут лишь в исключительных случаях - когда, например, имеются предписания прокуратуры. Либо в качестве советчика. Так, сегодня на уровне области мы разрабатываем и в ближайшее время выпустим в свет типовой договор по управлению многоквартирным домом. Он носит рекомендательный характер, но, думаем, сориентирует управляющие компании и жителей.

- Один из самых острых вопросов: кто устанавливает тарифы на текущий и капитальный ремонты? И где проходит граница между этими двумя видами работ?

- Что касается разграничения, на это есть свои нормы и правила. Давайте рассмотрим на примере. Если крыша протекает в одном месте - нужен текущий ремонт, если требуется 50-процентная замена кровли - капитальный. Текущими работами мы назовем и побелку, покраску подъездов. А есть ещё и такое понятие как реконструкция - когда после ремонта конструктив здания или его элемент полностью меняются.

Если от вашего вопроса плавно перейти к 185 федеральному закону, по которому жильцы оплачивают лишь 5% работ, остальное берет на себя государство, то в нем четко прописаны объекты, подлежащие капитальному ремонту. Их пять - крыша, фасад, подвал, отмостка и внутридомовое оборудование (канализация, водопровод, электроснабжение). Все прочее - не в списке.

По тарифам. Стоимость платежа за капремонт определяют сами жильцы. Собираются, голосуют. Люди могут вообще отказаться от этой услуги. Жилищный кодекс разрешает. Но жильцы должны понимать, что, не собирая деньги сегодня, завтра, когда вдруг прорвет трубу, замкнет общая проводка, найти враз большую сумму будет про­блематично.

- А жители могут вы6ирать, что именно капитально ремонтировать?

- Даже по 185 закону выбор остается за собственниками жилья: нужен ли им ремонт в принципе, . готовы ли они сдавать 5% и уж тем более - что ремонтировать? Если дом в программу госфинансирования не попал, то капремонт проводится на средства граждан - на наши ежемесячные платежи. Деньги поступают не куда-то, а на счет УК, аккумулируются. Когда необходимая для работ сумма набирается, финансы пускают в дело. А как наше население рассуждает? Мол, сдаем, услов­но, по 200 рублей на капремонт в месяц, платим второй год, а изменений никаких не видим, куда, спрашивается, деньги уходят? Но надо пони мать, что капремонт дорогой. Собрать на него средства - задача не двух-трех месяцев.

Точно также люди возмущаются по поводу оплат, например, за содержание мест общего пользования: «Зачем нам платим за слесаря, которого видим только во время аварий?!» Но они забывают, что специалист следит за состоянием сетей и оборудования, дежурит на случай порывов, иначе говоря, работает ежедневно. В чем-то, конечно, компании сами виноваты - не расписывают квитанции о квартплате подробно.

- И недоинформированность только усугубляют конфликты ... Известны случаи, когда жильцы узнавали, например, о проведенном ремонте инженерных сетей только в ходе разразившегося скандала. Зачем до такого доводить?

- Согласен, управляющие компании еще недостаточно открыты для населения. Но давайте сделаем им скидку! Сколько они на рынке услуг? Не научились себя рекламировать и не обзавелись пресс-службами. Им бы слесаря толкового «прокормить», дворника удержать. А когда компании и желали бы отчитаться, на собрание приходят единицы!

Разрабатывая Жилищный кодекс, законодатель исходил из идеального базиса: все собственники жилья платят за ЖКУ, бережно относятся к местам общего пользования и проявляют здоровый интерес к работе УК. А компании, в свою очередь, ведут себя честно и открыто ...

- Но управленцы обязаны отчитываться перед жильцами ...

- Безусловно. И перечень информации, и форма определены в Постановлении Правительства РФ. Подвести итог работы они могут на собрании, через газету или расклеив объявления в кассах РЭУ ... Да хоть на домах. Беда в том, что в законе - ни в административном, ни в уголовном - не прописана ответственность за «закрытость». Только компании и сами должны понимать, что прозрачность ­прямой путь к доверию.

- Вопрос набивший оскомину, но все же ... Кто устанавливает тарифы на жилищно-коммунальные услуги? И как мы - простые граждане - можем контролировать: а не завышены ли они, в том числе, и нашими «управдомами»?

- Стоимость коммунальных услуг определяют органы госвласти. Это департамент цен и тарифов администрации области - на воду и водоотведение, Региональная энергетическая комиссия - на тепло, горячую воду, электричество и газ.

Ценники на жилищные услуги полностью формируют граждане совместно со своей управляющей компанией. Жилищный кодекс гласит: договор УК должны заключать на условиях, утвержденных общим собранием жильцов. Единственное, что органы власти сегодня могут отследить: совокупный рост тарифов ни в коем. случае не должен превысить 13%. Опять-таки «но». Захотят жильцы построить фонтан во дворе и готовы будут сдавать на эти цели сотни рублей - мы им помешать не сможем. Не имеем права.

По контролю. Перво-наперво каждый собственник жилья должен прийти на собрание, на котором будут приниматься тарифы. Чтобы услышать обоснование цен - раз, умерить аппетиты компании - два. Поднимать тарифы коммунальщики могут не чаще раза в год. За этим тоже нужно строго следить. И, наконец, компания минимум раз в год должна отчитаться, сколько денег собрала, куда их потратила.

- Кстати, о тратах управляющих компаний. Что это за графа в расчетных листках: «услуги УК»? И вообще, с какой стати, отдавая ежемесячно сотни рублей за ЖКУ, мы должны платить еще и отдельно за то - как управленцы сами объясняют - что они у нас есть?

- В компании трудятся лифтер, бухгалтер, юрист, слесарь, дворник ... Сотрудникам нужно платить зарплату. Дальше. УК использует инструменты, оборудование, да те же ручки и телефоны - все это надо приобрести и содержать. Тариф, кстати, тоже договорной. Причем, чем компания крупнее, тем и цены на ее услуги дешевле: больше домов в обслуживании, меньшие расходов на кадры и инвентарь.

- Задам конкретный вопрос нашей читательницы из Ленинск-Кузнецкого. Цитирую: «Как рассчитывается электроэнергия в местах общего пользования, и куда уходят наши деньги?»

- Механизм прописан в 307 Постановлении Правительства РФ, которым, кстати, многие возмущены. Объясню …

В идеале действует следующая схема расчета. Есть общедомовой прибор учета, есть внутриквартирные счетчики. Допустим, первый прибор в конце месяца показал 12 тысяч кВт, второй - 10 тысяч. Разницу в две тысячи кВт «раскидывают» поквартирно. Каким образом? Пропорционально электроэнергии, потребленной жильцами на своих квадратных метрах: две тысячи кВт мы делим на 10 тысяч кВт, получаем коэффициент - 0,2, который умножаем на киловатты, «нажженные» в квартире. К примеру, внутриквартирный счетчик показал 150 кВт. 0,2 х 150 кВт = 30 - столько киловатт владелец квартиры «нажег» в местах общего пользования. Однако эту схему «разрушают» жильцы, в чьих квартирах нет счетчиков.

Куда уходят две тысячи ки­ловатт - разница между общедомовым показателем и потребленным жильцами в квартирах? На подъездное и уличное освещения, работу лифта, насосов, вентиляторов, так называемую потерю в сетях ... Но свою лепту вносят и «бесприборные» соседи. Они хоть и платят за свет в местах общего пользования (по нормативу), но «жечь» электроэнергию могут вволю, увеличивая, таким образом, разницу между показателем общедомовым. и тем, что предоставят в конце месяца жильцы - в нашем случае в две тысячи киловатт. Нагрузка тяжким бре­менем ложится на «приборных» домовладельцев.

Правила, как я уже сказал, несовершенны. Пересмотреть их обещают уже второй год.

- Нас буквально завалили письмами: батареи на кухне не греют, полы в подъезде не моют, ремонта нет - разберитесь. у каждого конкретный случай, из кабинета такие вопросы не решишь, поэтому скажите, куда обращаться собственникам жилья, если им оказывают некачественные услуги?

- В области уже есть масса примеров, когда по жалобе, например, на температурный режим ниже нормы, составлялся акт, УК проводили перерасчет. Если услуги оказываются некачественно, либо мы их не получаем совсем, например, семья уехала на месяц-другой отдыхать, то с нас и не должны взимать плату.

С любыми претензиями нужно обращаться в свою компанию. Если она не реагирует, в жилищную инспекцию или прямиком - в суд.

Но все-таки прежде сторонам нужно искать компромисс. В нормальных деловых отношениях нуждаются и потребители, которые хотят комфорта за умеренную плату, и управляющие компании, пришедшие на рынок зарабатывать, честно и бесконфликтно. Войной же, я убежден, равновесия не добиться. Скажу больше: если стороны не найдут общих точек соприкосновения, то и смысл данного способа управления многоквартирным домом потеряется.

 Алия Абдрашитова

(Земляки № 9, 25 февраля 2011)